Un ralentissement avec effet à retardement
Si tous s’accordent à dire que le marché immobilier local a été impacté par la hausse des taux de crédit immobilier, réduisant du même coup les capacités d’emprunt des acquéreurs potentiels, tous considèrent que la proximité avec la Suisse, sa bonne santé économique et son franc fort, ont joué le rôle d’amortisseur.
Me Verdonnet constate que « sur le secteur d’Annemasse, la crise s’est amorcée plus tard que sur le reste du territoire, grâce à la clientèle de frontaliers et à la parité du franc suisse. Pour autant, fin 2023 début 2024, la baisse des droits de mutation était de l’ordre de 20 %. »
Me Grosjean témoigne quant à elle « d’un réel impact sur le pays de Gex, avec une baisse du volume des ventes qui s’est accélérée fin 2023, jusqu’à atteindre - 30 %, et une baisse des prix de l’ordre de 9 % ».
Et Me Delecluse d’ajouter que « le secteur Evian - Thonon a connu une baisse significative du nombre de ventes, notamment dans le secteur du neuf. Ceci s’expliquant par des dispositifs Pinel moins avantageux et une hausse des coûts du foncier et des matériaux. »
Tous précisent néanmoins qu’aussi franc soit-il, ce recul de l’activité n’a rien à voir avec celui des années 90.
Une reprise sous conditions
Interrogée sur ce que nous réserve l’année 2024, Me Grosjean pointe "une reprise qui s’amorce, servie par le fléchissement de la hausse des taux. Et même si les Français sont par nature attentistes en temps de crise, le mois de janvier a été marqué par des frémissements positifs.
La réglementation contre les passoires thermiques booste notamment les transactions sur les logements classés F et G, avec des acquéreurs bien décidés à profiter du doublement du déficit foncier".
Cette analyse est partagée par Me Delecluse, qui considère que « le marché n’est pas bloqué, et que l’attractivité de la région Evian - Thonon, renforcée par la proximité de la Suisse, permet de conserver un certain dynamisme ».
Me Verdonnet pense également que "le marché ne sera pas dépressif très longtemps et prévoit un rebond au second semestre". Il pointe cependant "une nécessaire baisse des prix pour que le marché soit relancé".
Autres facteurs susceptibles d’accélérer la reprise selon lui : des banques plus coopératives et un gouvernement plus impliqué dans la question centrale qu’est le logement.
Si le degré d’optimisme diffère, tous trois sont d’accord sur une chose : on ne retrouvera pas de sitôt les années exceptionnelles qu’ont été les années post-Covid.
Des acheteurs, mais lesquels?
Dans le contexte actuel, les 3 secteurs comptent plus de vendeurs que d’acheteurs. Alors, quels seront les acquéreurs en 2024 ? Le vieillissement de la population aura-t-il des incidences notoires ?
Pour Me Verdonnet, "Toutes les typologies d’acheteurs ont été impactées, y compris les investisseurs, qui voient leur patrimoine immobilier lourdement taxé. Règlementation thermique aidant, ils sont plus d’un à céder une partie de leurs biens. La bonne nouvelle, c’est que ça renouvelle l’offre".
Sur Gex, Me Grosjean a vu "la part d’investisseurs augmenter et elle compte sur la population jeune du pays de Gex pour faire remonter la part des primo-accédants, en net recul sur 2023".
Comme elle, Me Delecluse considère que "la clientèle des jeunes actifs travaillant en Suisse reste une valeur sûre", quand Me Grosjean constate de son côté une augmentation des donations.
